深耕精裝市場 拓寬合作渠道

精裝時(shí)代的全系統(tǒng)解決服務(wù)商

作為以房地產(chǎn)項(xiàng)目為主的百誠子公司，目前未萊的內(nèi)部組織構(gòu)架共分為8個(gè)版塊，分別為地產(chǎn)事業(yè)部，綜合事業(yè)部，智慧環(huán)境事業(yè)部，售后服務(wù)部，技術(shù)支持部，工程監(jiān)理部，渠道事業(yè)部，綜合運(yùn)營部，以房地產(chǎn)項(xiàng)目為中心，展開相關(guān)延伸業(yè)務(wù)。例如綜合事業(yè)部的設(shè)立，專門針對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目中的相關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)展開，包括杭州地鐵，蕭山機(jī)場，高鐵站等大型建筑工程項(xiàng)目。智慧環(huán)境事業(yè)部著力打造智慧家庭、智慧健康、智慧小區(qū)、智慧社區(qū)等與地方政府對(duì)接的房產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目。

渠道事業(yè)部在保留原有渠道的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了改革和創(chuàng)新。畢竟現(xiàn)在的渠道與傳統(tǒng)渠道相比發(fā)生了很大的變化。例如我們會(huì)與其他渠道商家合作做項(xiàng)目，一些地方性的商家有地方資源但缺少資金，可以通過未萊資金、技術(shù)能力為自己賦能，而非過去簡單的產(chǎn)品批發(fā)模式。

售后服務(wù)部，技術(shù)服務(wù)部，工程監(jiān)理部則全部圍繞已有項(xiàng)目提供服務(wù)。將既有業(yè)務(wù)進(jìn)行打通，實(shí)現(xiàn)平臺(tái)化運(yùn)營。過去，各個(gè)品牌都有自己的智能產(chǎn)品，但這些產(chǎn)品只是針對(duì)該品牌范圍內(nèi)的連接，我們要做的是“萬物互聯(lián)”，只要產(chǎn)品有遠(yuǎn)紅外線功能，都能在未萊的平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)串聯(lián)。這是我們未來著力打造的版塊。

實(shí)際上，智慧物聯(lián)也是目前國家倡導(dǎo)的發(fā)展方向，我們也要順大勢而為進(jìn)行規(guī)劃。我們的智慧物聯(lián)目標(biāo)是打破品牌下品類的局限性，通過平臺(tái)擴(kuò)大范圍贏得更多機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，很多政府部門也在大力推進(jìn)智慧、智能項(xiàng)目，這是一個(gè)互相賦能的過程，與此相關(guān)的技術(shù)正在開發(fā)和推進(jìn)中，未來將具有非常大的潛力。

未萊的版塊劃分，需要一整套的人才體系支撐。

為了保持項(xiàng)目技術(shù)的持續(xù)創(chuàng)新，未萊環(huán)境集成打造了一支高素質(zhì)的人才隊(duì)伍，目前擁有專業(yè)人才近100名。每年公司都會(huì)投入專項(xiàng)資金對(duì)各版塊人員進(jìn)行系統(tǒng)、專業(yè)的培訓(xùn)，不斷提升每個(gè)員工的專業(yè)技術(shù)與職業(yè)素質(zhì)。持續(xù)的輸出和學(xué)習(xí)，進(jìn)行創(chuàng)新的加速和迭代。8個(gè)版塊中的所有人每年都需要到專業(yè)領(lǐng)域、行業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，保持創(chuàng)新戰(zhàn)略的清晰。

為了保證服務(wù)平臺(tái)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，我們與相關(guān)高校的科研機(jī)構(gòu)多次展開高層次、高水平的研究與合作，積極轉(zhuǎn)化各類研究成果。

目前，未萊的主要業(yè)務(wù)板塊集中在，地產(chǎn)——地產(chǎn)配套；工建——招投標(biāo)項(xiàng)目；配套——國代、省代級(jí)產(chǎn)品批發(fā)。

其中，地產(chǎn)配套是重中之重。目前，我們以中央空調(diào)、中央采暖、中央熱水、中央凈水、中央新風(fēng)、全屋智能六大板塊，在精裝修時(shí)代組成全屋家電產(chǎn)品一體化銷售模式。定位為，智慧家居客戶的全屋中高端家電產(chǎn)品全系統(tǒng)解決服務(wù)商，銷售產(chǎn)品除了暖通智能類產(chǎn)品外，依托總部及各合資公司資源優(yōu)勢互補(bǔ)，配套解決最優(yōu)價(jià)格的全屋家電產(chǎn)品。

精裝市場是大勢所趨

首先，從精裝政策層面來看。

一方面，全裝修乃大勢所趨，政策不斷加碼，地方政府出臺(tái)相應(yīng)措施：

推行全裝修，貫徹可持續(xù)發(fā)展方針，利國利民，大勢所趨；

國務(wù)院和住建部協(xié)同推進(jìn)，出臺(tái)多項(xiàng)政策倡導(dǎo)全裝修和精裝修；

推行全裝修交付，可貫徹節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保方針，符合國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。同時(shí)，逐步取消毛坯房，可規(guī)范裝修市場，促使住宅裝修生產(chǎn)從無序走向有序。

近年來，因政策不斷加碼，其中 2019 年 2 月 《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》中提出，“城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付”，這一政策的出臺(tái)：第一，有利于社會(huì)。節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保、提效，符合國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；

第二，有利于產(chǎn)業(yè)。鼓勵(lì)開發(fā)新材料，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)嘗試新模式，激活市場活力。

第三，有利于企業(yè)。對(duì)于房地產(chǎn)商而言，延伸了其產(chǎn)業(yè)鏈條，增加了利潤來源。對(duì)于裝修企業(yè)來講，提升了業(yè)務(wù)能力，規(guī)范了裝修市場；對(duì)于供應(yīng)商而言，適應(yīng)發(fā)展趨勢、提升了競爭能力；

第四，有利于消費(fèi)者。減少入住時(shí)間，減少裝修成本，降低入住難度，提升生活品質(zhì)將加速全裝修交付進(jìn)程。

這也就意味著，全裝修交付進(jìn)程將進(jìn)一步加速。

另一方面，精/全裝修政策實(shí)施涉及26個(gè)省市，毛坯房進(jìn)入退場倒計(jì)時(shí)。

房地產(chǎn)在精裝修/全裝修政策已率先形成中央統(tǒng)領(lǐng)規(guī)劃、地方因地施政、一城一策的積極局面。

截止到2019年上半年，全國涉及精裝修/全裝修的各類政策累計(jì)頒布82次，覆蓋26個(gè)省市，華東、華中頒布政策最頻繁，其中湖南、浙江分別達(dá)到7次、6次，領(lǐng)先其他地區(qū)。

2018年市級(jí)政策頒布多達(dá)15次，2019年發(fā)布的7項(xiàng)政策，多為市級(jí)范疇。例如上海住建委頒布《崇明區(qū)綠色建筑管理辦法》，明確要求新建商品住宅、保障性住房中的廉租住房、公共租賃住房應(yīng)實(shí)行全裝修交付。

這些政策的頒布，均圍繞全國精裝、全裝房市場制定推出，幾乎涵蓋了全國精裝房政策范圍。其中，主要分布集中在北京、山東、江蘇、上海、浙江、江西、廣東、四川一帶實(shí)施更為集中。

其次，從城市分級(jí)的需求表現(xiàn)來看，新一線與二線城市需求最高，一線、新一線城市增速超大盤。

在外部環(huán)境趨緊的局面下，高級(jí)別城市需求更穩(wěn)定、消費(fèi)者購買力更強(qiáng)，以武漢、成都、武漢最為突出，呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。包括杭州、福建廈門，增量都非常明顯。所以開發(fā)商調(diào)整市場策略及開盤節(jié)奏、向高級(jí)別城市回潮。

而四線城市的高增長，則是之前開發(fā)商大舉向三四級(jí)市場滲透的余波。例如廣西北海、河南開封、陜西寶雞等諸多城市都是在去年基礎(chǔ)上，開盤量大幅增長。

一線城市除深圳出現(xiàn)小幅下跌，北上廣均增長，尤其是北京同比實(shí)現(xiàn)361%的高增長；新一線城市中除寧波、沈陽、天津、東莞四個(gè)城市，其他城市均上榜精裝修TOP20，杭州、成都、排名靠前，長沙、南京也保持著100%以上增速。

另外，從精裝部品上來看，各城市級(jí)別精裝部品配套率差異較大。

第一，衛(wèi)浴建材及廚房部品配置率基本達(dá)到標(biāo)配，木地板在三四級(jí)及以下城市配置率略低于全國，浴室柜在一線城市的配置率不足90%，還有另一個(gè)值得注意的品類是智能家居，這些都是配置相對(duì)較低，但未來市場空間相對(duì)較高的品類。

第二，廚房電器中灶具、凈水器、電烤箱的配置率均呈現(xiàn)出階梯式分布，高級(jí)別城市配置率較高，低級(jí)別城市依次降低。灶具整體配置率仍保持較高水平，凈水器與電烤箱城市分化較為明顯。洗碗機(jī)在新一線城市的配置率高于全國。這些普通消費(fèi)者接受度逐漸走高的產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)商也愿意做配套和一站式配齊，因?yàn)槠奉惖脑黾右簿鸵馕吨麧櫟脑黾?。未萊面向的是全國市場，在采購上就具有全國優(yōu)勢，在與地產(chǎn)商對(duì)接時(shí)的讓利空間也就相應(yīng)增大。

第三，地暖、新風(fēng)、空調(diào)、熱水器等舒適家電與智能家電在一線城市的配置率均高于其他城市，已經(jīng)成為標(biāo)配。

新風(fēng)配套規(guī)模同比上升19.8%，品牌集中度小幅度下滑。2019年新風(fēng)產(chǎn)品配套規(guī)模129.7萬套，同比增長17%， 2019年新風(fēng)配置率30.8%，同比增加19.3%。新風(fēng)品牌數(shù)量增加，TOP5品牌集中度略有下滑，行業(yè)競爭激烈。

以萬科來講，萬科一些地處較偏的樓盤，新風(fēng)已經(jīng)成為必備，消費(fèi)者理念在逐年成熟。預(yù)計(jì)未來三年，在大地產(chǎn)商引領(lǐng)之下，新風(fēng)將成為精裝必備，目前萬科已經(jīng)成立了相關(guān)的采購中心，專門對(duì)接包括新風(fēng)在內(nèi)的精裝部品。

新風(fēng)未來在精裝市場將具有不可估量的市場空間。過去，國外新風(fēng)品牌戰(zhàn)絕主導(dǎo)，現(xiàn)在國內(nèi)品牌將在3~5年內(nèi)得到迅速成長，甚至從某種程度上來講有可能成為市場主導(dǎo)，主要原因在全外資品牌新風(fēng)機(jī)在未來的智能端口上，能否對(duì)國內(nèi)完全開放，還有待商榷。而國內(nèi)品牌在智能端口上或許將更占優(yōu)勢。

第四，壁掛爐、太陽能熱水器規(guī)模同比增長迅速。

2019年H1熱水器產(chǎn)品配套規(guī)模顯示：熱水器均呈增長趨勢，其中壁掛爐、燃?xì)鉄崴髋渲寐瘦^高，電熱水器配套率相對(duì)較低，同比情況來看，壁掛爐、太陽能熱水器配套規(guī)模同比增長顯著。

值得一提的是空氣能熱水器。以杭州為例，燃?xì)庖呀?jīng)從2元/立方漲到4元/立方，產(chǎn)品的使用成本在增加。空氣能熱水器因?yàn)楦庸?jié)能的產(chǎn)品屬性，在杭州大部分的高端樓盤中都已經(jīng)配備，占比達(dá)到95.4%。

第五，中央空調(diào)規(guī)模同比增長近7成，分體空調(diào)規(guī)模增長緩慢。

2019年空調(diào)產(chǎn)品配套規(guī)模47.8萬套，同比增長46%，其中中央空調(diào)配套率為24.1%。分體空調(diào)配套相對(duì)較低，配套率僅為4.7%。分體空調(diào)市場正在逐漸萎縮，現(xiàn)在市場上的主力消費(fèi)群80后、90后和零零后，以及三四級(jí)市場在選擇空調(diào)時(shí)已經(jīng)不在關(guān)注分體機(jī)、柜機(jī)好壁掛機(jī)，而基本是隱藏式的風(fēng)管機(jī)起步，以美觀為第一選擇標(biāo)準(zhǔn)。分體機(jī)市場將逐漸減小。

同比情況來看，中央空調(diào)規(guī)模同比增長迅速，分體空調(diào)規(guī)模同比增長緩慢，不足兩成。

智能家居市場規(guī)模差異較大，市場配置率整體較低，規(guī)模增長較快。

第六，智能產(chǎn)品逐漸成為標(biāo)配。

2019年H1智能家居配套規(guī)模顯示，智能安防規(guī)模最大，達(dá)83.5萬套，智能坐便器同比增長高達(dá)118.1%；智能安防配套率最高，達(dá)64.4%，智能門鎖、智能坐便器次之。國內(nèi)智能產(chǎn)品發(fā)展軌跡將逐步向西方發(fā)達(dá)國家傾斜，例如日本現(xiàn)在智能家電配套率幾乎達(dá)到了百分之百，我國精裝房中家電配套與日本家電市場有著非常高的重合度，所以其發(fā)展軌跡值得國內(nèi)借鑒和參考。

部品從基礎(chǔ)需求、高端需求過渡到智能化、一體化需求發(fā)展趨勢。

橫向來看，一般而言，配套部品經(jīng)過一段時(shí)間的普及，每個(gè)階段呈現(xiàn)出來的對(duì)產(chǎn)品認(rèn)知和需求各有不同。

第一，發(fā)展期的產(chǎn)品以廚房電器為主，這一階段行業(yè)不規(guī)范，呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長。廚電產(chǎn)品處于成長期，存在一定增量市場。

第二，成長期從廚電延伸到衛(wèi)浴，熱水器、空調(diào)被引入。由于剛起步，產(chǎn)品處于成長期，存在一定增量市場。智能單品、新風(fēng)、凈水器，改善性需求正在釋放，增長潛力巨大。

第三，成熟期階段，智能系統(tǒng)和嵌入式家電躋身產(chǎn)品矩陣，行業(yè)邁入成熟期，智能化、系統(tǒng)化產(chǎn)品市場需求顯現(xiàn)。

縱向來看，精裝配套趨勢走過了基礎(chǔ)需求、高端需求、智能化和一體化四個(gè)向縱深發(fā)展的層次。

首先，基礎(chǔ)需求。

廚電、熱水器、空調(diào)、新風(fēng)、凈水器、智能單品應(yīng)用成熟，未來市場穩(wěn)定。

其次，高端需求。

小廚電、大家電仍以高檔裝標(biāo)為主，短期內(nèi)不會(huì)在中低檔裝標(biāo)有高增長。

另外，智能化。

智能系統(tǒng)、智能家電、智能安防市場還需培育，未來從高端市場往下滲入。

最后，一體化。

家裝一體化技術(shù)實(shí)現(xiàn)較難，但嵌入式產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)美觀，未來以在高端市場應(yīng)用為主。

從簡單需求到高端、智能和一體化需求，可以預(yù)測的是，未來智能一體化需求一定是精裝的主流方向。