加盟創(chuàng)業(yè) 選址是關(guān)鍵

　　選擇創(chuàng)業(yè)，自己做老板是許多人的夢想，而選擇加盟連鎖是被公認的一種低風險創(chuàng)業(yè)模式，這也是越來越多的人開始選擇投資加盟開店的原因了。但是只要是投資就必定存在風險，一方面加盟主對項目的籌劃是否可行，如何理解加盟主對項目的定義，這是選擇加盟連鎖的創(chuàng)業(yè)者首要考慮的問題。另一方面，作為以零售為主的項目投資，選址更是關(guān)鍵。所謂“一步隔三市”就是最好的說明。 2005年年底蘇泊爾在全國二、三級城市啟動了“蘇泊爾生活館”零售終端項目，該項目計劃在三年內(nèi)完成1000家的加盟連鎖店的開拓工作。目前通過近半年的運營試點，首批加盟連鎖店實現(xiàn)了盈虧平衡，并且有望在2006年年內(nèi)收回前期投資。其中選址是作為加盟第一條件納入管理流程中。那么蘇泊爾生活館在一年中的運營中有哪些選址的經(jīng)驗可以借鑒呢？

　　選址是一種投資

　　每次和準加盟商交流的時候，會發(fā)現(xiàn)加盟商往往會對項目本身關(guān)注很多，而容易忽略選址問題。根據(jù)統(tǒng)計許多夭折的項目中有80%是因為找不到合適的地點開業(yè)而造成的，。

　　生活館項目在啟動之初，我們就對原有的一些專賣店進行了研究，這些專賣店大多都是由經(jīng)銷商自發(fā)開設(shè)的，出發(fā)點很簡單：下面開店上面辦公，以代理批發(fā)為主，順帶進行零售。由于代理批發(fā)對于地點基本上沒有個準，每天前來購買的消費者寥寥無幾，在零售這塊的收益嚴重的入不敷出，因此選址成為生活館項目首要考慮的大問題。

　　事實也如此，前期在斟選的30家加盟商中竟然只有3家順利的找到了合適的店面。原因很多：面積符合要求的，但是地段很偏僻；地段好的沒有空門面；位置好的，房租高的驚人；地段、房租合適的，面積和門頭又小的可憐。許多加盟商在遺憾之余，都會感慨的說一句話：“沒想到店面這么難找。”

　　的確，每天尋求創(chuàng)業(yè)的人遠遠大于店鋪的數(shù)量，這樣的一種不平衡性，讓店面變得一種稀缺的資源。只要經(jīng)濟不斷的發(fā)展，這樣的不平衡性也將永遠繼續(xù)下去。一個最容易說服的理由就是：好的商鋪永遠不會是空的。

　　所以選擇好的店鋪也是一種投資。如果說連鎖加盟的項目是一粒種子，那么店鋪則是肥沃的土壤，要想創(chuàng)業(yè)成功，這兩者缺一不可。

　　選址要兼顧專業(yè)性

　　選址不能孤立的定義為一個簡單的商鋪，作為一個成熟的項目，選擇適合自己的商鋪才能是投資效益最大化。為此蘇泊爾生活館項目調(diào)出全國十多個城市、上百家終端近年來的銷售數(shù)據(jù)，通過盈虧平衡的分析再結(jié)合零售點的最佳購物環(huán)境方案，得出了項目最佳的店鋪指標為：50平米、月租金5000元左右、上下結(jié)構(gòu)店面寬度不低于4米。有了標準后，生活館項目將提供給加盟商非常完整的《選址指導書》就可以有針對性的對地址進行指標性的勘察：

　　1.店址周邊商圈調(diào)查

　　通過商圈調(diào)查，可以了解目標區(qū)域內(nèi)影響生活館經(jīng)營的主要因素，如交通狀況、人流和車流情況、商圈周邊社區(qū)及人口狀況、聚客點分布、競爭對手情況等信息。只有綜合考慮商圈內(nèi)各種因素對生活館未來經(jīng)營的幫助與威脅，才能做出是否設(shè)店的決策。

　　2.生活館經(jīng)營預(yù)測

　　經(jīng)營預(yù)測的目的是通過對目標商圈的具體立地開設(shè)蘇泊爾生活館的一般費用（如房屋租金、運營費用、財務(wù)費用、裝修折舊、員工工資等）的測算，結(jié)合綜合毛利率，估算出開設(shè)生活館的預(yù)計投資額及盈虧平衡點。

　　3.立地條件調(diào)查

　　除了城市、商圈的選擇外，立地的選擇同樣重要。立地條件選擇得好，可以確保蘇泊爾的品牌形象輸出、招徠顧客、防范經(jīng)營風險，如是否具備大面積的外立面及門口場地、消防安全設(shè)施是否到位、內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否合理等等。

　　案例：某電器商場開業(yè)失敗的案例。

　　該商場位于杭州市中河路與鳳起路口，開業(yè)于2004年2月底，三層，使用面積2663.1平方米，租金313萬/年，單位面積3.22元/天·平方，按開業(yè)時宣傳說是“最接近武林商圈的”連鎖家電賣場。該店在店址選擇上主要有兩方面問題：

　　1.商圈方面，雖然緊靠主干道，但是幾乎沒有自然人流。

　　該店址座西向東，面臨中河（高架）路，南面50米是鳳起路，交通流量比較大，但以機動車和非機動車為主，周邊沒有大型成熟社區(qū)，顧客前往購物主要通過步行、騎自行車及乘坐公交。平時過往行人非常少，人流主要集中在鳳起路高架以東的環(huán)北小商品市場附近，店址門口經(jīng)過的人流，平時每小時不高于500人。

　　2.立地條件方面

　　首先，高架對外立面形象的遮蔽。高架橋面與店址所在群樓高度差不多，在加上橋側(cè)護欄，車流經(jīng)過店址前方，基本上看不到該商場的外立面廣告；而在地面上無論是沿鳳起路由東往西行進或是沿中河路由南向北行進，都被高架阻隔視線，無法看到該商場的外立面形象。

　　其次，內(nèi)部結(jié)構(gòu)的不合理。該店址的結(jié)構(gòu)從平面圖上看，進深小，面寬大，呈“啞鈴”狀，中間部分由于考慮通道等問題，實際利用率很低，所以過道有點擁擠；店址的北側(cè)一部分，由承重墻隔斷，必須從二樓下樓梯或者從一樓出門到隔壁才能到達。

　　第三，是門口的有花壇阻礙，行人進出不方便。

　　該商場開業(yè)3個月的銷售僅有3000多萬元，遠遠低于選址較成功的平均將近7000萬元的成績。正是由于該店址不在人流動線上、相對比較孤立、周邊家電消費氛圍差、物業(yè)結(jié)構(gòu)不理想等選址問題，導致了開業(yè)一年半以來，資源投入大、產(chǎn)出少，經(jīng)營吃力的被動局面。

　　由此可見，優(yōu)越的商圈、立地條件是蘇泊爾生活館得以正常運營的前提條件，細致的選址工作可以避免由于商圈不適宜、立地條件存在缺陷等因素給生活館所帶來的威脅。

　　值得慶幸的是，經(jīng)過嚴格的審核，蘇泊爾生活館前期試點的加盟店都取得了非常好的經(jīng)營業(yè)績，非常有意思的是，幾乎所有的店在開業(yè)當天都能取得不菲的業(yè)績，這些“不請自來”的消費者，讓加盟商都覺得奇怪，這也許就是嚴格選址帶來的第一份禮物吧。